目前，我國正處于政治經(jīng)濟體制改革的轉(zhuǎn)型期，現(xiàn)有的空間規(guī)劃體系存在體系龐雜、職能劃分不清、協(xié)調(diào)溝通不暢等問題。空間規(guī)劃之間的越位、缺位、錯位現(xiàn)象已經(jīng)嚴(yán)重影響了規(guī)劃職能的發(fā)揮，降低了空間管理效率，制約了城市可持續(xù)發(fā)展。因此，我國空間規(guī)劃體系亟待結(jié)構(gòu)性轉(zhuǎn)型和系統(tǒng)性重構(gòu)。 一、概念介紹 空間規(guī)劃是經(jīng)濟、社會、文化、生態(tài)等政策的地理表達，是政府管理空間資源、保護生態(tài)環(huán)境、合理利用土地、改善民生質(zhì)量、平衡地區(qū)發(fā)展的重要手段。 “三規(guī)合一”具體指國民經(jīng)濟和社會發(fā)展規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃基于城鄉(xiāng)空間的銜接與協(xié)調(diào)，是合理布局城鄉(xiāng)空間，有效配置土地資源，促進土地節(jié)約集約利用，提高政府行政效能的有效手段。 國民經(jīng)濟和社會發(fā)展規(guī)劃是全國或者某一地區(qū)經(jīng)濟、社會發(fā)展的總體綱要，籌安排和指導(dǎo)全國或某一地區(qū)的社會、經(jīng)濟、文化建設(shè)工作。 城市總體規(guī)劃是對一定時期內(nèi)城市性質(zhì)、發(fā)展目標(biāo)、發(fā)展規(guī)模、土地利用、空間布局以及各項建設(shè)的綜合部署和實施措施。 土地利用規(guī)劃亦稱土地規(guī)劃，是指在土地利用的過程中，為達到一定的目標(biāo)，對各類用地的結(jié)構(gòu)和布局進行調(diào)整或配置的長期計劃。 二、我國空間規(guī)劃體系發(fā)展的歷程 隨著我國政治經(jīng)濟體制的不斷深化改革，我國空間規(guī)劃從早期由城市規(guī)劃獨攬空間發(fā)展的決策方向，到城市規(guī)劃與土地利用總體規(guī)劃的“兩規(guī)”并行，如今已逐漸向主體功能區(qū)規(guī)劃—土地利用總體規(guī)劃—城鄉(xiāng)規(guī)劃—環(huán)境保護規(guī)劃等“多規(guī)”共同參與的協(xié)同管治轉(zhuǎn)變?？偟膩碚f，我國空間規(guī)劃體系演變可分為三個階段，即：早期探索期、試點推動期、政策支持期。 1、早期探索期 1996年，深圳市在城市總體規(guī)劃中實現(xiàn)了全域覆蓋，在管理體制上實現(xiàn)了市規(guī)劃與國土部門合一。2003年，廣西欽州首先提出 “三規(guī)合一”的規(guī)劃編制理念。國家發(fā)改委于2004年在江蘇蘇州市、福建安溪縣、廣西欽州市、四川宜賓市、浙江寧波市和遼寧莊河市等6個市縣試點“三規(guī)合一”工作。由于缺乏頂層設(shè)計和體制保障，原計劃在試點后全國推廣的想法無疾而終。 2、試點推動期 2008年，隨著國家體制改革，上海、武漢相繼對國土部門和規(guī)劃部門進行機構(gòu)合并，探索“兩規(guī)”或“三規(guī)”融合。2010年，重慶市在全國統(tǒng)籌城鄉(xiāng)綜合配套改革試驗區(qū)先行先試的政策中，將產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃、城鄉(xiāng)總體規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃、生態(tài)環(huán)境保護規(guī)劃進行疊加，整和成經(jīng)濟和社會發(fā)展總體規(guī)劃，稱為“四規(guī)疊合”。2012年，廣州市在不打破部門行政架構(gòu)的背景下，開展“三規(guī)合一”的探索工作，摸索出一條相對成功的合一路徑。這一時期的空間規(guī)劃融合的探索，以廣州市為代表，主要集中在一些較為發(fā)達的特大城市和地區(qū)。 3、政策支持期 2013年年底，中央城鎮(zhèn)化工作會議上提出建立空間規(guī)劃體系、推進規(guī)劃體制改革的任務(wù)，同時《國家新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃(2014-2020年)》也提出在縣市層面探索經(jīng)濟社會發(fā)展、城鄉(xiāng)、土地利用規(guī)劃的“三規(guī)合一”或“多規(guī)合一”的要求。2014年，國家發(fā)展和改革委員會、國土資源部、環(huán)境保護部、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部等四部委聯(lián)合發(fā)文，確定了全國28個市縣作為“多規(guī)合一”試點市縣。從在市縣層面探索推動國民經(jīng)濟和社會發(fā)展規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃、生態(tài)環(huán)境保護規(guī)劃“多規(guī)合一”，逐步形成一個縣一本規(guī)劃、一張藍圖。 三、我國空間規(guī)劃體系的現(xiàn)狀與問題 1、空間規(guī)劃體系的現(xiàn)狀 我國空間規(guī)劃體系歷經(jīng)多年的調(diào)整和完善，基于不同法律規(guī)定和政策要求，至今形成了眾多不同類型、不同層級的空間規(guī)劃。據(jù)不完全統(tǒng)計，我國經(jīng)法律授權(quán)編制的規(guī)劃至少有83種。在眾多規(guī)劃中，我國的空間規(guī)劃可分為城鄉(xiāng)規(guī)劃、經(jīng)濟社會發(fā)展規(guī)劃、國土資源規(guī)劃、生態(tài)環(huán)境規(guī)劃等諸多系列。目前我國城市在經(jīng)濟社會發(fā)展、資源有效配置及保護等方面起主導(dǎo)作用規(guī)劃主要是國民經(jīng)濟和社會發(fā)展規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃。 國民經(jīng)濟和社會發(fā)展規(guī)劃、城市空間規(guī)劃，以及土地利用總體規(guī)劃編制分別隸屬于國家發(fā)改委、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部(以下簡稱“住建部”)、國土資源部等，在行政級別上“互不隸屬”，因此在制訂規(guī)劃及執(zhí)行時常出現(xiàn)內(nèi)容重疊、管理分割、規(guī)劃打架的情況。 2、空間規(guī)劃體系的問題 我國空間規(guī)劃體系可以比喻成一個由縱向規(guī)劃類型和橫向規(guī)劃層級交織而成的網(wǎng)。原理上，這種縱橫交錯的網(wǎng)狀結(jié)構(gòu)可以實現(xiàn)城鄉(xiāng)空間的全方位管理。但是實際上，由于這個空間規(guī)劃體系是由多個自上而下的縱向規(guī)劃類型拼貼形成的網(wǎng)，其主導(dǎo)形態(tài)是縱向控制，而同一空間上的橫向銜接和聯(lián)系不足，造成了在同一橫向維度上不同規(guī)劃管控邏輯的矛盾，而這種矛盾恰恰是造成目前我國城市空間管理問題的根源。因此，剖析我國空間規(guī)劃體系的問題，也應(yīng)該從理清空間規(guī)劃之間的縱橫關(guān)系方面入手。 （1）規(guī)劃類型過多，各規(guī)劃類型間編制要求、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)缺乏有效協(xié)調(diào)、融合 因政府管理的需要，各個部門均有某一領(lǐng)域的專項規(guī)劃，其中涉及空間的規(guī)劃主要有：主體功能區(qū)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃、區(qū)域規(guī)劃、環(huán)境保護規(guī)劃、流域綜合規(guī)劃、海洋功能區(qū)劃、交通規(guī)劃、林業(yè)規(guī)劃等?？臻g規(guī)劃類型過多，體系龐雜，諸多規(guī)劃之間存在基礎(chǔ)數(shù)據(jù)無法共享共用、規(guī)劃編制時期和規(guī)劃期限不一、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和編制要求不同等問題，造成各類規(guī)劃之間難以銜接和協(xié)調(diào)。 （2）規(guī)劃職能劃分不清，造成規(guī)劃層級之間的越位、錯位、缺位 我國空間規(guī)劃的編制絕大多數(shù)采取的是“自上而下”的層級管理模式，上級為綱，是下級規(guī)劃編制的依據(jù)；下級為目，是對上級規(guī)劃目標(biāo)的分解和具體落實。然而，一些規(guī)劃仍然沿用計劃經(jīng)濟體制下的管控思維，以行政計劃作為主導(dǎo)空間資源配置的主要方式，在規(guī)劃目標(biāo)設(shè)定上“貪多求全”，追求全方位和全覆蓋，在規(guī)劃要求上將宏觀規(guī)劃內(nèi)容微觀化和具體化，在規(guī)劃管控方式上片面追求“指標(biāo)化”，忽視空間自身規(guī)律等。以上種種問題，往往導(dǎo)致空間規(guī)劃在層級關(guān)系方面上下脫節(jié)，脫離實際，甚至相互沖突。另外，在生態(tài)環(huán)境保護、可持續(xù)發(fā)展和必要的公共基礎(chǔ)設(shè)施配置等國家政府應(yīng)當(dāng)發(fā)揮作用的領(lǐng)域，規(guī)劃在部分層級上仍存在“缺位”的問題?？偟膩碚f，我國空間規(guī)劃的層級間關(guān)系上下銜接不盡合理，造成規(guī)劃錯位、越位、缺位問題。 （3）同一空間各類規(guī)劃缺乏共識，造成規(guī)劃管控要求打架 按照事權(quán)劃分，一級政府、一級事權(quán)、一級規(guī)劃。在同一空間層次下的各類規(guī)劃一般是同一級政府主導(dǎo)編制。我國的空間規(guī)劃存在著“責(zé)任規(guī)劃”或“權(quán)益規(guī)劃”的定位選擇，其劃定的邊界也有“責(zé)任邊界”和“權(quán)益邊界”之分。因此，即便在同一空間下，規(guī)劃管理也存在上級與下級政府、不同部門之間、其他利益相關(guān)者之間的博弈。各方都期望通過規(guī)劃確立自身的“權(quán)益邊界”，以謀求政策權(quán)力上的話語權(quán)。在缺乏健全完善的利益協(xié)調(diào)機制的情況下，利益平衡和規(guī)劃難以達成共識，必然出現(xiàn)規(guī)劃之間的管控要求打架的情況。 （4）空間管理體制不順 我國規(guī)劃協(xié)調(diào)不暢、空間規(guī)劃秩序紊亂的根源在于空間規(guī)劃管理體制的不順。首先，各類空間規(guī)劃的法律關(guān)系沒有真正明確，各級各類規(guī)劃之間以及規(guī)劃編制過程中的各個環(huán)節(jié)、各方面關(guān)系很難有效理順。其次，缺乏統(tǒng)一有效的規(guī)劃管理機構(gòu)，規(guī)劃管理權(quán)限過于分散，權(quán)責(zé)邊界不清晰，產(chǎn)生分權(quán)和爭利的“內(nèi)耗”，影響我國城市整體發(fā)展目標(biāo)的實現(xiàn)。另外，空間規(guī)劃的“多頭管理”，導(dǎo)致在實際管理中執(zhí)法主體模糊不清，很難滿足市場經(jīng)濟管理的需求。規(guī)劃協(xié)調(diào)機制的缺失，造成各類規(guī)劃之間的協(xié)調(diào)缺乏有效的途徑、措施和必要的制度保障。 總之，當(dāng)前的空間規(guī)劃體系的一系列問題給城市空間管理帶來了諸多困惑。眾多具有法律依據(jù)的規(guī)劃，在同一空間上提出不同的管控要求，使規(guī)劃管理者無所適從，降低了行政管理效率，增加了行政成本，不利于資源的合理利用和生態(tài)環(huán)境的保護，影響了規(guī)劃的公信力。由于國民經(jīng)濟和社會發(fā)展規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃是我國城市中最為主要的三種規(guī)劃，這三種規(guī)劃之間的矛盾和差異集中體現(xiàn)了我國空間規(guī)劃體系中的主要問題，而由這些差異和矛盾給城市空間管理帶來的問題，也是最為突出的。因此，各城市在討論和研究城市空間規(guī)劃體系問題的時候，往往從國民經(jīng)濟和社會發(fā)展規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃這三類最主要、基礎(chǔ)性的法定規(guī)劃入手，從如何進行“三規(guī)合一”的角度，探索突破城市空間管理瓶頸的方法。 四、現(xiàn)階段，我國“三規(guī)合一”的主要類型 總結(jié)目前已開展規(guī)劃融合工作的經(jīng)驗，基本形成三種主要的規(guī)劃融合模式：概念銜接型、技術(shù)融合型和體制創(chuàng)新型。 1、概念銜接型 這種類型主要出現(xiàn)在某種單個規(guī)劃編制過程中。通過部門合作和公眾參與等方式，利用咨詢、討論、協(xié)商、交流等措施在一些規(guī)劃理念、目標(biāo)及主要內(nèi)容上，融合其他類型規(guī)劃的理念和要求，最終形成與其他多種規(guī)劃的共識。然而由于缺乏可行的協(xié)調(diào)制度，在一些關(guān)鍵性的環(huán)節(jié)上缺乏具體可行的協(xié)調(diào)范式，規(guī)劃編制大多是采取“折衷”或“抹平”的辦法，最終在一些較為宏觀的層面上形成一種“概念”上的融合，但是無法解決微觀層面的指標(biāo)和管控要求的具體“落地”問題。如河源市編制了廣東省首個以“三規(guī)合一”為技術(shù)手段的城鄉(xiāng)發(fā)展總體規(guī)劃，在具體編制中采用統(tǒng)一基礎(chǔ)數(shù)據(jù)、統(tǒng)一目標(biāo)、統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)的方法，在空間管制和土地利用布局兩方面與土地利用總體規(guī)劃相協(xié)調(diào)，建立“三規(guī)合一”的協(xié)調(diào)實施平臺，在不突破傳統(tǒng)總體規(guī)劃強制性內(nèi)容的基礎(chǔ)上，從規(guī)劃理念和編制原則上強調(diào)了三個規(guī)劃的融合關(guān)系。 2、技術(shù)融合型 各種規(guī)劃的技術(shù)體系龐雜，意圖以單個規(guī)劃掌控全局、涵蓋所有內(nèi)容的“多規(guī)合一”做法既不切實際，也難以奏效；并且，任何一個規(guī)劃都是有界限的，規(guī)劃之間存在著獨立、交叉、疊合的關(guān)系?；谝陨险J(rèn)識創(chuàng)立的技術(shù)融合型模式，是在梳理各個規(guī)劃的體系和技術(shù)內(nèi)容、明確各類規(guī)劃管控底線的基礎(chǔ)上，通過制定一套三個規(guī)劃共同執(zhí)行的法則，形成一種在“技術(shù)整合”基礎(chǔ)上的融合。如廣州、廈門等城市在“三規(guī)合一”工作中，將相關(guān)規(guī)劃的目標(biāo)和指標(biāo)體系進行整合，在梳理各類規(guī)劃底線的基礎(chǔ)上，重點提出了與各個規(guī)劃相銜接的控制線體系，并結(jié)合統(tǒng)一信息平臺和相關(guān)的配套政策，協(xié)調(diào)“三規(guī)”的編制和實施管理。 3、體制創(chuàng)新型 采用這種規(guī)劃編制模式的城市，認(rèn)為空間規(guī)劃體系的運作都是由政府行政管理體制決定，因此應(yīng)將規(guī)劃融合與政府規(guī)劃管理的具體方式和組織架構(gòu)的改革、轉(zhuǎn)變與調(diào)整相結(jié)合，采取職能合并、改組、調(diào)整等運作方式，使行政整合直接影響空間規(guī)劃融合，最終形成一種“機制”上的融合。云浮市在廣東省率先推行市規(guī)劃編制委員會統(tǒng)籌整合規(guī)劃編制的工作機制。規(guī)劃編制委員會幾乎包攬了所有與規(guī)劃有關(guān)的工作，包括組織制訂全市資源環(huán)境、城鄉(xiāng)區(qū)域統(tǒng)籌發(fā)展規(guī)劃，并負(fù)責(zé)牽頭組織各部門開展專項規(guī)劃編制和規(guī)劃調(diào)整工作，審核各項規(guī)劃及規(guī)劃調(diào)整等。上海、武漢規(guī)劃和國土兩個部門的合并也屬于此類型。 以上幾種空間規(guī)劃融合模式可能綜合出現(xiàn)在地方實踐中，但無論是基于概念的“銜接”，源于技術(shù)的“融合”，還是突破體制的“創(chuàng)新”，都是基于城市自身特點的因地制宜的做法，對于其他城市尤其是自主權(quán)力較小的地方政府，迫切需要找到一種系統(tǒng)性的規(guī)劃融合路徑。 五、“三規(guī)合一”的工作思路、建議 “三規(guī)合一”本質(zhì)是一個規(guī)劃協(xié)調(diào)的工作，而非一種“規(guī)劃”。在工作過程中，“三規(guī)合一”不是重新編制新的規(guī)劃；在管理上，“三規(guī)合一”不會取代任何一個法定規(guī)劃?！叭?guī)合一”的主要工作是在現(xiàn)有社會經(jīng)濟體制和法律框架下，理順三個規(guī)劃在規(guī)劃編制和實施管理過程中各個環(huán)節(jié)、各個方面的關(guān)系，有效界定規(guī)劃管控邊界，統(tǒng)一技術(shù)內(nèi)容，創(chuàng)新規(guī)劃實施和反饋機制，建立信息化規(guī)劃管理手段，實現(xiàn)一種多層次、全方位的融合。 因此，在“三規(guī)合一”的工作上應(yīng)做到如下兩點： 1、明確協(xié)調(diào)的主體、客體和方式 在“三規(guī)合一”工作中，要使得上下級政府和三個部門的利益在城鄉(xiāng)空間安排上達成一致。鑒于“三規(guī)合一”是跨部門的協(xié)調(diào)工作，在現(xiàn)階段需要建立黨政領(lǐng)導(dǎo)主持下的協(xié)調(diào)組織架構(gòu)，成立專門機構(gòu)以促進工作的順利推進。 協(xié)調(diào)內(nèi)容應(yīng)當(dāng)直接面對城市空間管理的底線。“三規(guī)合一”的重要工作內(nèi)容是協(xié)調(diào)解決規(guī)劃矛盾。規(guī)劃的矛盾千差萬別，核心問題是空間利益分配的差異?！叭?guī)合一”通過劃定建設(shè)、保護的邊界，控制城市發(fā)展底線，就可以從根本上保證“三規(guī)”核心管控要素的一致性。按照三類規(guī)劃的管控要求，“三規(guī)合一”的控制底線可以劃分為政策底線、發(fā)展控制底線、生態(tài)底線、環(huán)境底線、服務(wù)底線等。 協(xié)調(diào)方法和機制應(yīng)當(dāng)是行政管理和技術(shù)手段的統(tǒng)一。在“三規(guī)合一”工作路徑中，圍繞底線思維，通過規(guī)劃技術(shù)和行政協(xié)調(diào)，劃定具有嚴(yán)格管控意義的控制線，最終形成“三規(guī)合一”空間方案的核心內(nèi)容。設(shè)計好協(xié)調(diào)路徑，明確市、區(qū)責(zé)任和部門分工，建立良好的協(xié)調(diào)制度，保障市與區(qū)的規(guī)劃、國土、發(fā)改等職能部門的充分溝通與協(xié)調(diào)，確保不越位、不缺位、相互補位。 2、建立可靠的“三規(guī)合一”機制保障。 規(guī)劃協(xié)調(diào)只能解決當(dāng)前的矛盾問題，長期的規(guī)劃融合需要依靠機制保障，主要包括：“三規(guī)合一”成果法定化和“三規(guī)合一”運行協(xié)調(diào)機制。 “三規(guī)合一”是基于城鄉(xiāng)空間的協(xié)調(diào)工作，其工作成果不具備法律效力，無法直接用于城鄉(xiāng)空間的行政管理，要保障“三規(guī)合一”成果的有效落實，需要對其成果進行法定化，即通過對國民經(jīng)濟和社會發(fā)展規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃依據(jù)“三規(guī)合一”成果進行修改，使三個規(guī)劃達成一致。 “三規(guī)合一”成果法定化工作完成后，應(yīng)構(gòu)建一個由政府統(tǒng)籌、多部門參與的協(xié)調(diào)咨詢工作機制，定期組織多部門聯(lián)席會議，協(xié)調(diào)各部門規(guī)劃立項、規(guī)劃編制、規(guī)劃審查及實施管理中出現(xiàn)的矛盾等；另外，應(yīng)建立起“三規(guī)合一”實施評估、檢討和監(jiān)控制度，按照“三規(guī)合一”工作成果的要求，各部門間互為監(jiān)督，評估“三規(guī)合一”的實施效果并提出完善措施。其次，應(yīng)制定一套部門間協(xié)作的管理流程，確定協(xié)調(diào)消除“三規(guī)”管理過程中存在的矛盾的原則和方法，通過動態(tài)更新機制，實現(xiàn)建設(shè)項目審批中發(fā)改、規(guī)劃、國土、環(huán)保等部門的業(yè)務(wù)協(xié)同機制。最后，應(yīng)逐步通過立法或者制定行政規(guī)章等形式為“三規(guī)合一”建立法律法規(guī)的保障制度。

一、房地產(chǎn)抵押評估中存在的問題 1、在從事房地產(chǎn)抵押評估時，估價機構(gòu)會遇到委托方有意欺瞞而造成抵押物無效的情況，銀行貸款無法回收，估價機構(gòu)也面臨賠償?shù)呢?zé)任。 2010年北京一家一級資質(zhì)的估價機構(gòu)承接了某銀行一筆個人住房消費貸款的業(yè)務(wù)。估價對象是一套普通的商品房住宅。估價師要求委托人提供了估價對象的《房屋所有權(quán)證》和房屋所有權(quán)人的身份證復(fù)印件。隨后估價師和委托方約好了一起對房屋進行現(xiàn)場踏勘。等到了現(xiàn)場，估價師完成了房屋外部勘察以后，想要進入房屋室內(nèi)進行查勘，委托人說房子已經(jīng)出租出去，承租人不在，無法入戶，但可以帶其去樓上鄰居家看看，并保證戶型、室內(nèi)裝修都與估價對象差不多。估價師去樓上看完房子以后就回公司進行了測算，并向銀行出具了正式報告。結(jié)果這筆房屋抵押綜合消費貸款無法正常收回，銀行也無法找到借款人，這筆貸款成了一筆不良貸款。究其原因就是因為借款人在向銀行貸款之前，已經(jīng)把房屋賣給了別人，并辦理了轉(zhuǎn)移登記，而僅僅利用原來房本的復(fù)印件就騙取了銀行貸款。后來這家銀行向估價機構(gòu)追責(zé)，估價機構(gòu)賠償了銀行全部貸款的損失。這件事不僅給這家估價機構(gòu)造成了經(jīng)濟損失，而且也給其開展評估業(yè)務(wù)時帶來了負(fù)面的影響。這件事情給我們的估價機構(gòu)和估價師都敲響了警鐘，我們必須引以為戒。 2、在從事房地產(chǎn)抵押評估時，估價機構(gòu)會碰到房地產(chǎn)現(xiàn)狀情況與權(quán)屬登記情況不相符或者是在建工程形象進度與委托企業(yè)提供的資料和數(shù)據(jù)不相符的問題。 （1）房地產(chǎn)現(xiàn)狀情況與權(quán)屬登記情況不符也是抵押評估的一個難點。 估價師在實際估價工作中會遇到一些房地產(chǎn)項目，當(dāng)時立項、規(guī)劃設(shè)計和土地出讓都是按照工業(yè)或商業(yè)用途，但建設(shè)時卻按照住宅用途來建設(shè)，也就是我們俗稱的“商改住”。針對這一類項目，在抵押評估中，如果我們按現(xiàn)狀評，不符合估價的合法性原則，如果按權(quán)屬登記情況來評，現(xiàn)狀又與權(quán)屬不相符，這也是抵押評估實踐中一個難題。 （2）在建工程價值評估也是抵押評估的一個難點。 在在建工程抵押時，我們會碰到監(jiān)理公司或者造價公司提供的工程量清單與工程實際建設(shè)進度不相符的問題。比如我們在做一個外地綜合體在建工程抵押評估時，大樓完成了正負(fù)零。這個綜合樓總的規(guī)劃建筑面積是3萬平米，造價公司提供的已經(jīng)發(fā)生的土方工程量是370萬立方米，造價達8000萬。估價師經(jīng)過對規(guī)劃指標(biāo)的核對和對現(xiàn)場工程量的核實，發(fā)現(xiàn)造價公司是經(jīng)委托企業(yè)授意，有意夸大實際發(fā)生的工程量，以此期望提高估值。 3、在從事房地產(chǎn)抵押評估時，有時候在估價師權(quán)屬調(diào)查和現(xiàn)場調(diào)查不充分的情況下，可能沒有考慮共有權(quán)以及抵押、擔(dān)保、租賃等他項權(quán)利和相鄰權(quán)對房地產(chǎn)價值的影響。 （1）如果房地產(chǎn)權(quán)利人有共有權(quán)人，在房地產(chǎn)抵押評估委托時，需要所有共有權(quán)人共同委托或者一方委托但需要征得其他共有權(quán)人同意。估價師在抵押評估實踐中有時候會忽略這一點。 （2）如果房地產(chǎn)存在租約，尤其是期限較長的租賃合同，一定要考慮租約對房地產(chǎn)價值的影響。 根據(jù)《合同法》、《物權(quán)法》的規(guī)定：買賣不破租賃，房地產(chǎn)進行交易轉(zhuǎn)讓時，不影響對租賃合同的履行。在房地產(chǎn)抵押評估時，委托方對出具報告時間都要求比較緊迫，估價師在調(diào)研不充分的情況下，往往忽略了租約對房地產(chǎn)抵押價值的影響。這些都為以后一旦抵押人不能履行還款義務(wù)，房地產(chǎn)需要變現(xiàn)處置時留下了隱患。 （3）包括通行權(quán)在內(nèi)的相鄰權(quán)也會對房地產(chǎn)抵押價值產(chǎn)生影響。 針對一些LOFT結(jié)構(gòu)房屋分層抵押時，一定要注意室內(nèi)樓梯的歸屬問題。第二層能夠單獨抵押的前提條件就是建筑面積含室內(nèi)樓梯面積或者有使用室內(nèi)樓梯的權(quán)利。如果在抵押評估時，忽略了相鄰權(quán)對房地產(chǎn)價值的影響，就會造成“空中閣樓”的問題。 4、在從事政府儲備土地抵押評估時，有些估價師對儲備土地所面臨的風(fēng)險估計不足，針對還沒有完成“場地平整”的土地，既沒有扣除拆遷安置補償費也沒有扣除市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費。這種做法也加大了儲備土地抵押的風(fēng)險。 二、房地產(chǎn)抵押評估業(yè)務(wù)風(fēng)險分析 房地產(chǎn)由于具有不可移動性、壽命長久、價值量大、保值增值的特性，是一種良好的用于提供債務(wù)履行擔(dān)保的財物，所以銀行為了減少自身風(fēng)險，往往要求借款人或者第三人以其合法的房地產(chǎn)作為抵押物。從房地產(chǎn)本身特性看，既有適宜作為擔(dān)保物的一面，也存在風(fēng)險的一面。如抵押物的適宜性風(fēng)險、預(yù)期風(fēng)險、變現(xiàn)風(fēng)險和抵押期間的價值減損等。 1、適宜性風(fēng)險 并不是所有的房地產(chǎn)都適合作抵押物，它受到上述相關(guān)法規(guī)的限制。作為擔(dān)保物的房地產(chǎn)必須具有合法性、房地產(chǎn)權(quán)利人可享有相應(yīng)的處分和收益權(quán)、可轉(zhuǎn)讓（流通或拍賣）性、可抵押登記生效的基本條件，成為可以抵押的房地產(chǎn)，如果全部或部分不適合設(shè)定抵押，則風(fēng)險是根本性的。 2、預(yù)期風(fēng)險 房地產(chǎn)抵押價值評估是評估設(shè)定抵押時的市場價（現(xiàn)）值，但抵押期限是一年或多年，還有還款的寬限期，這期間若房地產(chǎn)市場變動或泡沫破裂造成市場價值下降就會形成預(yù)期風(fēng)險；另外抵押房地產(chǎn)在估價時點后的價值和現(xiàn)金流與估價時運用收益法和假設(shè)開發(fā)法估價時預(yù)測的未來收益、開發(fā)完成后的價值和未來運營成本和續(xù)建費用不同，造成價值下降，也變成預(yù)期不確定性風(fēng)險。 3、市場變現(xiàn)風(fēng)險 抵押人不能履行債務(wù)時，抵押權(quán)人是將抵押房地產(chǎn)變現(xiàn)，而不是收回抵押物。這時因處置抵押物的短期性、強制性、變現(xiàn)能力差和處置稅費形成降價甚至資不抵債的風(fēng)險；不同類型特點的房地產(chǎn)在不同的市場條件下其變現(xiàn)能力是有差異的，比如住宅、寫字樓、商業(yè)中心、飯店、休閑設(shè)施、工廠、特殊物業(yè)等的市場變現(xiàn)能力一般由強變?nèi)酰坏盅何镂恢幂^差、剩余使用年限較短，具有長期低租金租約，拖欠工程款等的很可能變現(xiàn)不容易。 4、耗損風(fēng)險 由于房地產(chǎn)抵押的特性，抵押物仍由抵押人占有、使用。在抵押期間正常使用會造成抵押物的一般損耗；不當(dāng)使用或空置，在建工程閑置停滯，質(zhì)量隱患、管理維護不善，甚至火災(zāi)等造成其價值的嚴(yán)重減損。 三、我們的估價機構(gòu)和估價師如何做，才能有效降低房地產(chǎn)抵押評估的執(zhí)業(yè)風(fēng)險 1、切實地做好權(quán)屬調(diào)查和市場調(diào)查的工作。 對于抵押物為商業(yè)、工業(yè)等業(yè)態(tài)較為復(fù)雜的不動產(chǎn)，要想測算其市場價值必須切實做好實地的市場調(diào)查工作。另外對抵押物要切實做好權(quán)屬調(diào)查的工作，看他是否存在抵押、擔(dān)保、租賃等他權(quán)權(quán)利。法定優(yōu)先受償款中包括已抵押擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額。對于存在租賃的抵押物，如果租賃合同簽訂是在抵押權(quán)設(shè)定登記之后，應(yīng)征得抵押權(quán)人同意。對于已存在租賃合同的抵押物再設(shè)定抵押時，抵押價值必須要考慮租賃合同對其抵押價值的影響，因為在不動產(chǎn)交易變現(xiàn)時，有著“買賣不破租賃”的規(guī)定。中行現(xiàn)在要求對存在租賃的不動產(chǎn)出具抵押貸款評估時，必須要附租賃合同。對于存在多個租賃合同的情況，一定要把對抵押價值存在較大影響的租賃合同附在報告后面，其他租賃情況進行列表說明。另外租賃合同備案問題也是一個我們應(yīng)考慮的問題。對于沒有經(jīng)過備案的租賃合同如何認(rèn)定其法定效力。按照《房地產(chǎn)抵押估價指導(dǎo)意見》規(guī)定，法定優(yōu)先受償權(quán)利等情況的書面查詢資料和調(diào)查記錄，應(yīng)當(dāng)作為估價報告的附件。 在盡職完成市場調(diào)查和權(quán)屬調(diào)查之后，還存在不確定因素的情況下，估價師做出估價相關(guān)判斷時，應(yīng)當(dāng)保持必要的謹(jǐn)慎，充分估計抵押房地產(chǎn)在處置時可能受到的限制、未來可能發(fā)生的風(fēng)險和損失，并在估價報告中做出必要的風(fēng)險提示。 2、嚴(yán)格地按照房地產(chǎn)估價流程來開展房地產(chǎn)抵押評估業(yè)務(wù)。 房地產(chǎn)抵押估價直接關(guān)系銀行風(fēng)險和貸款人權(quán)益，是一項較為復(fù)雜的專業(yè)服務(wù)活動，應(yīng)當(dāng)按照科學(xué)、嚴(yán)謹(jǐn)?shù)墓纼r程序開展估價工作，可以使估價工作具有計劃性、避免不必要的反復(fù)和浪費，提高估價工作的效率；可以使估價工作規(guī)范化、精細(xì)化，防止出現(xiàn)程序上的疏漏，保證估價工作的質(zhì)量。 抵押評估流程： 接受項目評估委托 組成評估小組 與委托方聯(lián)系布置評估資料清單 聯(lián)系外業(yè)調(diào)查 制定評估工作計劃 外業(yè)調(diào)查、搜集資料 預(yù)評估報告撰寫 信息反饋 報告內(nèi)審、修改報告 提交預(yù)評報告 貸款審批情況跟蹤 現(xiàn)場復(fù)勘 正式評估報告撰寫 報告內(nèi)審、 修改報告 提交正式評估報告 項目服務(wù)質(zhì)量跟蹤 3、房地產(chǎn)抵押評估要符合《房地產(chǎn)估價規(guī)范》和《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》的要求，符合《房地產(chǎn)抵押指導(dǎo)意見》的要求，符合貸款銀行對風(fēng)險防控的要求。 根據(jù)《房地產(chǎn)抵押估價指導(dǎo)意見》，房地產(chǎn)抵押價值為抵押房地產(chǎn)在估價時點的市場價值，等于假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的市場價值減去房地產(chǎn)估價師知悉的法定優(yōu)先受償款。因此房地產(chǎn)估價師在做抵押評估業(yè)務(wù)時，要保持謹(jǐn)慎原則，不高估市場價值，不低估法定優(yōu)先受償款。不高估市場價值就要求我們在運用市場比較法時，不應(yīng)選取成交價格明顯高于市場價格的交易案例作為可比案例。在運用成本法估價時，不應(yīng)高估土地取得成本、開發(fā)成本、有關(guān)稅費和利潤，不應(yīng)低估折舊。在運用假設(shè)開發(fā)法時，不應(yīng)高估未來開發(fā)完成后的價值，不應(yīng)低估開發(fā)成本、有關(guān)稅費和利潤。房地產(chǎn)估價行業(yè)組織已公布報酬率、資本化率、利潤率等估價參數(shù)值的，應(yīng)當(dāng)優(yōu)先選用；不選用的，應(yīng)當(dāng)在估價報告中說明理由。 不低估法定優(yōu)先受償款要求估價師必須充分考慮優(yōu)先于抵押貸款受償?shù)目铑~，包括發(fā)包人拖欠承包人的建筑工程價款，已抵押擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額，以及其他法定優(yōu)先受償款。另外對交易中需要額外支付的成本必須考慮全面，如劃撥土地處置變現(xiàn)應(yīng)補繳的地價款。估價師在抵押評估中出現(xiàn)問題除了有經(jīng)驗的問題之外往往是市場調(diào)查和權(quán)屬調(diào)查不充分，掌握的估價資料不全面，當(dāng)然也不排除有委托方故意隱瞞一些重大情況的嫌疑。確實由于調(diào)查有困難存在不確定因素的情況下，估價師做出估價相關(guān)判斷時，應(yīng)當(dāng)保持必要的謹(jǐn)慎，充分估計抵押房地產(chǎn)在處置時可能受到的限制、未來可能發(fā)生的風(fēng)險和損失，并在估價報告中做出必要的風(fēng)險提示。 4、加強對估價師的執(zhí)業(yè)道德教育，建立健全內(nèi)部報告審核機制。 （1）、估價機構(gòu)應(yīng)該重視對估價師的執(zhí)業(yè)道德教育 在競爭激烈的市場中房地產(chǎn)估價機構(gòu)受到各方面的壓力，銀行要吸引客戶、促成貸款或續(xù)貸，抵押人欲多借款、少出抵押物，一些相關(guān)的中介公司、擔(dān)保公司、律師為促成貸款，都希望估價機構(gòu)在估價值上高估，估價機構(gòu)為了不失去客戶受利益驅(qū)使，迎合了客戶不合理要求，就形成房地產(chǎn)抵押價值高估的風(fēng)險。若形成行業(yè)風(fēng)氣，將助長泡沫，對金融安全、經(jīng)濟穩(wěn)定造成威脅。所以估價機構(gòu)應(yīng)加強估價師執(zhí)業(yè)道德教育。估價師應(yīng)堅持獨立、客觀、工作的立場，不為利益所動，堅持原則。 （2）、估價機構(gòu)要加強內(nèi)部管理，建立健全內(nèi)部報告審核機制 為了保證評估工作質(zhì)量、加強機構(gòu)內(nèi)部管理，本人所在的機構(gòu)專門自行研發(fā)了內(nèi)部管理系統(tǒng)。歷經(jīng)多年的檢驗，功能已相當(dāng)完善。通過該系統(tǒng)，可以實時調(diào)取項目的承接情況及業(yè)務(wù)類型，監(jiān)控項目的完成進度，明晰工作人員的責(zé)任，實現(xiàn)成果的多重審核，方便業(yè)務(wù)的統(tǒng)計與分析。 另外本人所在的機構(gòu)多年來一直堅持評估報告的三級審核制度。一級審核由自己完成，二級復(fù)核由前述確定的審核人員完成，主要審核報告的常識性錯誤，三級復(fù)核由技術(shù)總監(jiān)完成，主要審核報告的技術(shù)錯誤。 審核完成后，審核人員簽字確認(rèn)，公司建立責(zé)任制，審核人與報告完成人負(fù)同等責(zé)任。 項目結(jié)束以后，實行回訪制度，征詢委托單位就公司在項目工作中的意見，以進一步提高工作效率及成果質(zhì)量。 作為從事房地產(chǎn)抵押評估的估價機構(gòu)和估價師，我們需要對房地產(chǎn)抵押評估業(yè)務(wù)所蘊藏的風(fēng)險給予高度的重視，要有足夠的風(fēng)險防范意識，不能被銀行客戶經(jīng)理和委托方所左右，要堅持估價原則，嚴(yán)格按照估價程序來開展抵押評估業(yè)務(wù)。 在抵押房地產(chǎn)價值評估中估價師要嚴(yán)格執(zhí)行《房地產(chǎn)估價規(guī)范》和《房地產(chǎn)抵押估價指導(dǎo)意見》（建住房【2006】8號），堅持合法、客觀、謹(jǐn)慎性原則，使估價結(jié)果客觀、公正、合理，切忌不實估價，形成高估的風(fēng)險。 高估估價對象抵押價值會造成抵押權(quán)人（金融機構(gòu)）的損失，低估估價對象抵押價值會造成抵押人的損失，但兩者造成的損失是不一樣的。高估估價對象抵押價值造成金融機構(gòu)的損失可能是實實在在的貨幣損失。而低估估價對象抵押價值造成抵押人的損失只是貸款額度的損失，并不是實實在在的貨幣損失。因為，如果將來處分抵押房地產(chǎn)，按《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》的規(guī)定，除支付處分抵押房地產(chǎn)的費用、扣除抵押房地產(chǎn)應(yīng)繳納的稅款、償還抵押權(quán)人債權(quán)本息及支付違約金、賠償由債務(wù)人違反合同而對抵押權(quán)人造成的損害之外，剩余金額還要交還抵押人。抵押人并不會損失實實在在的貨幣。因此《房地產(chǎn)抵押估價指導(dǎo)意見》提出房地產(chǎn)抵押估價要遵守謹(jǐn)慎的原則，不高估市場價值，不低估法定優(yōu)先受償款。 目前有個別估價機構(gòu)不注重房地產(chǎn)盡職調(diào)查，甚至為了獲取業(yè)務(wù)，不惜高估抵押價值，降低估價收費，實際造成的金融風(fēng)險是很大的。為了有效規(guī)避房地產(chǎn)抵押評估業(yè)務(wù)的風(fēng)險，估價機構(gòu)應(yīng)從完善內(nèi)部管理、提高估價師的執(zhí)業(yè)水平、道德水平入手。我們的估價機構(gòu)有了完善的估價項目流程管理以及估價報告的審核管理，我們的估價師擁有豐富的房地產(chǎn)抵押評估的經(jīng)驗，具備相應(yīng)的執(zhí)業(yè)素養(yǎng)，才能有效地規(guī)避房地產(chǎn)抵押評估業(yè)務(wù)潛在的風(fēng)險。（作者：黃曉青）參考文獻[1] 《房地產(chǎn)估價規(guī)范》（GB/T50291-1999） [2] 《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》（GB/T18508-2001） [3] 《房地產(chǎn)抵押估價指導(dǎo)意見》（建住房【2006】8號） [4] 中國房地產(chǎn)估價師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會，《房地產(chǎn)估價案例與分析》，北京：中國建筑工業(yè)出版社，2007 [5] 柯復(fù)，《抵押評估風(fēng)險與房地產(chǎn)抵押估價報告》，《國際估價論壇論文集（第二冊）》，2007.10

有償收購是政府（城市國土資源管理經(jīng)營部門）與企業(yè)依照相關(guān)法律、法規(guī)的要求，由政府以有償方式收回企業(yè)國有土地使用權(quán)的行為。有償收購?fù)瓿?，政府收回土地使用?quán)，企業(yè)獲得相應(yīng)貨幣補償。 一、有償收購的范圍 依據(jù)《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《中華人民共和國物權(quán)法》、《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》、《關(guān)于加強國有土地資產(chǎn)管理的通知》（國發(fā)〔2001〕15號）、《關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》（國發(fā)〔2004〕28號）、《閑置土地處置辦法》（國土資源部令 第53號）、《土地儲備管理辦法》（國土資發(fā)〔2007〕277號），有償收購的范圍包括： 1、因公共利益需要的有償收購； 2、實施城市規(guī)劃和舊城改造需要的有償收購； 3、土地使用者主動申請的有償收購； 4、政府在企業(yè)轉(zhuǎn)讓土地，申報土地轉(zhuǎn)讓價格比標(biāo)定地價低20%以上或明顯低于市場價時，行使優(yōu)先購買權(quán)而發(fā)生的有償收購。 二、有償收購的流程 按照企業(yè)主動、被動關(guān)系，有償收購流程可分為企業(yè)被政府有償收購流程、企業(yè)主動申請有償收購流程兩種。企業(yè)被政府有償收購流程又可細(xì)分為：因公共利益需要的有償收購流程、根據(jù)土地儲備計劃的有償收購流程、行使優(yōu)先購買權(quán)的有償收購流程。 （一）企業(yè)被政府有償收購流程 1、因公共利益需要的有償收購流程 （1）制定計劃。政府確定的土地收儲實施主體（土地儲備機構(gòu)）制定土地儲備計劃。 （2）編制方案。土地儲備機構(gòu)根據(jù)土地儲備計劃編制具體項目實施方案，經(jīng)同級人民政府批準(zhǔn)后，作為辦理相關(guān)審批手續(xù)的依據(jù)。 （3）申請開發(fā)事項。土地儲備機構(gòu)向有關(guān)部門申請辦理儲備地塊的立項、規(guī)劃和用地等手續(xù)。 （4）確定補償與簽訂協(xié)議。土地儲備機構(gòu)根據(jù)權(quán)屬核查結(jié)果，依法確定并給予企業(yè)補償后，與企業(yè)簽訂協(xié)議收回土地使用權(quán)（涉及國有土地上房屋征收的項目另章詳述）。 （5）權(quán)屬變更與交付土地。對政府有償收回的土地，由土地登記機關(guān)辦理注銷土地登記手續(xù)（企業(yè)原持有的土地證即失效）后納入土地儲備。 2、根據(jù)土地儲備計劃的有償收購流程 （1）前期接洽與權(quán)屬核查。土地儲備機構(gòu)與企業(yè)接洽，對擬收購的土地及其地上建（構(gòu)）筑物的權(quán)屬、權(quán)利等有關(guān)情況進行調(diào)查和審核。 （2）征詢意見。土地儲備機構(gòu)向相關(guān)部門征詢擬收購?fù)恋亓㈨?、?guī)劃和用地等相關(guān)條件的意見。 （3）面積測量與價格測算。雙方協(xié)商委托具有土地測繪資質(zhì)的機構(gòu)對擬收購?fù)恋剡M行勘測定界，并委托具有土地和房屋評估資質(zhì)的評估機構(gòu)進行房地產(chǎn)價格（或通過雙方約定方式確定補償價格）。 （3）編制計劃與方案。土地儲備機構(gòu)制定土地儲備計劃，編制具體項目實施方案，經(jīng)同級人民政府批準(zhǔn)后，作為辦理相關(guān)審批手續(xù)的依據(jù)。 （4）簽訂合同與支付補償。收購實施方案批準(zhǔn)后，由土地儲備機構(gòu)與企業(yè)簽訂《國有土地使用權(quán)收購合同》。土地儲備機構(gòu)根據(jù)合同約定的金額、期限和方式，向企業(yè)支付土地收購補償費用。 （5）權(quán)屬變更與交付土地。完成收購程序后的土地，由土地登記機關(guān)辦理注銷土地登記手續(xù)（企業(yè)原持有的土地證即失效）后納入土地儲備。 3、行使優(yōu)先購買權(quán)的有償收購流程 （1）轉(zhuǎn)讓與申報。企業(yè)向其他企業(yè)或個人轉(zhuǎn)讓以出讓方式獲得的土地使用權(quán)（補辦出讓手續(xù)或獲得轉(zhuǎn)讓批準(zhǔn)的劃撥土地使用權(quán)），并向交易登記機關(guān)申報土地轉(zhuǎn)讓價格。 （2）行使優(yōu)先購買權(quán)。當(dāng)轉(zhuǎn)讓價格比標(biāo)定地價低20%以上或明顯低于市場價的，土地收儲機構(gòu)介入并優(yōu)先收購。 （3）權(quán)屬變更與交付土地。政府行使優(yōu)先購買權(quán)取得的土地，由土地登記機關(guān)辦理注銷土地登記手續(xù)（企業(yè)原持有的土地證即失效）后納入土地儲備。 （二）企業(yè)主動申請有償收購流程 （1）申請收購。企業(yè)應(yīng)持有關(guān)資料向土地儲備機構(gòu)申請進行收購。 （2）權(quán)屬核查。土地儲備機構(gòu)對企業(yè)提供的土地和地上物權(quán)屬、土地面積、地上物面積、四至范圍、土地用途等情況進行實地調(diào)查和審核。 （3）征詢意見。土地儲備機構(gòu)根據(jù)企業(yè)提出的申請和實際調(diào)查的情況，向規(guī)劃部門征求意見；進行住宅綜合開發(fā)的，還應(yīng)向綜合開發(fā)管理部門征求開發(fā)意見。 （4）費用測算。土地儲備機構(gòu)根據(jù)調(diào)查和征詢意見結(jié)果，會同有關(guān)部門進行土地收購補償費用的測算評估（可委托具有土地和房屋評估資質(zhì)的評估機構(gòu)評估，或通過雙方約定方式確定補償費用）。 （5）方案報批。土地儲備機構(gòu)根據(jù)土地權(quán)屬調(diào)查、收購費用測算的結(jié)果，提出收購的具體實施方案，報同級人民政府批準(zhǔn)后實施。 （6）簽訂合同與支付補償。收購實施方案批準(zhǔn)后，由土地儲備機構(gòu)與企業(yè)簽訂《國有土地使用權(quán)收購合同》。土地儲備機構(gòu)根據(jù)合同約定的金額、期限和方式，向企業(yè)支付土地收購補償費用。 （7）權(quán)屬變更與交付土地。完成收購程序后的土地，由土地登記機關(guān)辦理注銷土地登記手續(xù)（企業(yè)原持有的土地證即失效）后納入土地儲備。 目前，一些城市推行的“退二進三”在操作流程上，類似于根據(jù)土地儲備計劃的有償收購，或是企業(yè)主動申請的有償收購；“三舊”改造涉及面較廣，除上述政府行使優(yōu)先購買權(quán)的有償收購以外，其他有償收購操作均被涵蓋。 三、企業(yè)在有償收購時需注意的事項 （一）要明確有償收購補償?shù)膬?nèi)涵 1、當(dāng)因公共利益需要進行有償收購時，除涉及國有土地上房屋征收的項目另章詳述外，僅存在在建工程因公共利益需要而無法繼續(xù)施工、使用這種情況下的有償收購。此時，有償收購補償包括：原用途土地使用權(quán)價格（有償取得或劃撥，評估確定）、在建工程市場價（評估確定）、其他相關(guān)費用損失（評估或協(xié)商確定）。 2、當(dāng)根據(jù)土地儲備計劃進行有償收購時，有償收購補償包括：土地收購補償、地上建（構(gòu)）筑物補償，以及企業(yè)拆遷安置補償?shù)取Ｆ渲?，土地及地上建（?gòu)）筑物補償應(yīng)當(dāng)按市場評估價給予補償；企業(yè)拆遷安置補償?shù)纫话惆聪嚓P(guān)法律、法規(guī)單獨考慮。當(dāng)前，各地土地收購補償（有償取得或劃撥）確定方法主要有： （1）依據(jù)原用途市場評估結(jié)果，或基準(zhǔn)地價結(jié)合土地市場行情，雙方協(xié)商確定； （2）收購工業(yè)和非經(jīng)營性用地規(guī)劃為商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等經(jīng)營性用地的，依據(jù)原用途市場評估價和規(guī)劃用途市場評估價的算術(shù)平均值（或其他比例配置），雙方協(xié)商確定； （3）土地出讓（招標(biāo)、拍賣、掛牌）收入分成。 企業(yè)可根據(jù)各地實際情況與土地儲備機構(gòu)協(xié)商確定土地收購補償確定方式。但無論采取何種方式，確定的土地收購補償費（單指有償取得）中應(yīng)當(dāng)包括對企業(yè)已支付的土地出讓金的補償，但應(yīng)扣除企業(yè)已實際使用土地期間應(yīng)付出的出讓金部分。 3、當(dāng)政府行使優(yōu)先購買權(quán)時，有償收購補償僅為轉(zhuǎn)受雙方申報轉(zhuǎn)讓時點的價格補償。 4、當(dāng)企業(yè)主動申請進行有償收購時，有償收購補償?shù)膬?nèi)涵與確定方式與根據(jù)土地儲備計劃進行有償收購時相同。 （二）要依法依規(guī)維護企業(yè)權(quán)益 目前在有償收購過程中，各地對土地收購補償、地上建（構(gòu)）筑物補償，基本上有較為明確的確定方式，但從維護企業(yè)權(quán)益的角度還應(yīng)當(dāng)主張企業(yè)拆遷安置補償。從產(chǎn)權(quán)經(jīng)濟關(guān)系上看，土地有償收購價格與拆遷安置補償是不相干的兩件事情，僅僅是有償收購為二者提供了一個時間上的一致性。二者不相干，并不意味企業(yè)不該主張拆遷安置補償，因為企業(yè)拆遷引發(fā)的安置等社會問題，是需要由政府出面解決的。 2006年12月17日，國務(wù)院辦公廳《關(guān)于規(guī)范國有土地使用權(quán)出讓收支管理的通知》（國辦發(fā)〔2006〕100號）中規(guī)定，“土地出讓收入使用范圍：（一）征地和拆遷補償支出。包括土地補償費、安置補助費、地上附著物和青苗補償費、拆遷補償費……（五）其他支出。包括土地出讓業(yè)務(wù)費、繳納新增建設(shè)用地土地有償使用費、計提國有土地收益基金、城鎮(zhèn)廉租住房保障支出、支付破產(chǎn)或改制國有企業(yè)職工安置費支出等”?！俺鲎尦鞘袊型恋厥褂脵?quán)過程中，要嚴(yán)格依照《城市房屋拆遷管理條例》（國務(wù)院令第305號）、有關(guān)法律法規(guī)和省、自治區(qū)、直轄市及計劃單列市有關(guān)規(guī)定支付相關(guān)補償費用，有效保障被拆遷居民、搬遷企業(yè)及其職工的合法權(quán)益”。2006年12月31日，財政部、國土資源部、中國人民銀行《國有土地使用權(quán)出讓收支管理辦法》（財綜〔2006〕68號）第三章　使用管理 第十八條　其他支出。包括土地出讓業(yè)務(wù)費、繳納新增建設(shè)用地有償使用費、國有土地收益基金支出、城鎮(zhèn)廉租住房保障支出以及支付破產(chǎn)或改制國有企業(yè)職工安置費用等。 綜上，企業(yè)可據(jù)此，與土地儲備機構(gòu)協(xié)商，在其可支配的土地出讓收入或國有土地收益基金中，主張企業(yè)拆遷安置補償費用。

2010 年度我公司《物業(yè)稅與評估》課題，獲北京市房地產(chǎn)估價師和土地估價師協(xié)會課題研究優(yōu)秀論文獎。