? ? ? 有償收購是政府（城市國土資源管理經(jīng)營部門）與企業(yè)依照相關(guān)法律、法規(guī)的要求，由政府以有償方式收回企業(yè)國有土地使用權(quán)的行為。有償收購?fù)瓿?，政府收回土地使用?quán)，企業(yè)獲得相應(yīng)貨幣補償。
? ? ??依據(jù)《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《中華人民共和國物權(quán)法》、《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》、《關(guān)于加強國有土地資產(chǎn)管理的通知》（國發(fā)〔2001〕15號）、《關(guān)于深化改革嚴格土地管理的決定》（國發(fā)〔2004〕28號）、《閑置土地處置辦法》（國土資源部令 第53號）、《土地儲備管理辦法》（國土資發(fā)〔2007〕277號），有償收購的范圍包括：
? ? ? 1、因公共利益需要的有償收購；
? ? ??2、實施城市規(guī)劃和舊城改造需要的有償收購；
? ? ? 3、土地使用者主動申請的有償收購；
? ? ? 4、政府在企業(yè)轉(zhuǎn)讓土地，申報土地轉(zhuǎn)讓價格比標定地價低20%以上或明顯低于市場價時，行使優(yōu)先購買權(quán)而發(fā)生的有償收購。
? ? ? 按照企業(yè)主動、被動關(guān)系，有償收購流程可分為企業(yè)被政府有償收購流程、企業(yè)主動申請有償收購流程兩種。企業(yè)被政府有償收購流程又可細分為：因公共利益需要的有償收購流程、根據(jù)土地儲備計劃的有償收購流程、行使優(yōu)先購買權(quán)的有償收購流程。
??? ??（一）企業(yè)被政府有償收購流程
? ? ? 1、因公共利益需要的有償收購流程
? ? ??（1）制定計劃。政府確定的土地收儲實施主體（土地儲備機構(gòu)）制定土地儲備計劃。
? ? ? （2）編制方案。土地儲備機構(gòu)根據(jù)土地儲備計劃編制具體項目實施方案，經(jīng)同級人民政府批準后，作為辦理相關(guān)審批手續(xù)的依據(jù)。
? ? ? （3）申請開發(fā)事項。土地儲備機構(gòu)向有關(guān)部門申請辦理儲備地塊的立項、規(guī)劃和用地等手續(xù)。
? ? ??（4）確定補償與簽訂協(xié)議。土地儲備機構(gòu)根據(jù)權(quán)屬核查結(jié)果，依法確定并給予企業(yè)補償后，與企業(yè)簽訂協(xié)議收回土地使用權(quán)（涉及國有土地上房屋征收的項目另章詳述）。
? ? ? （5）權(quán)屬變更與交付土地。對政府有償收回的土地，由土地登記機關(guān)辦理注銷土地登記手續(xù)（企業(yè)原持有的土地證即失效）后納入土地儲備。
? ? ??2、根據(jù)土地儲備計劃的有償收購流程
? ? ? （1）前期接洽與權(quán)屬核查。土地儲備機構(gòu)與企業(yè)接洽，對擬收購的土地及其地上建（構(gòu)）筑物的權(quán)屬、權(quán)利等有關(guān)情況進行調(diào)查和審核。
? ? ??（2）征詢意見。土地儲備機構(gòu)向相關(guān)部門征詢擬收購?fù)恋亓㈨?、?guī)劃和用地等相關(guān)條件的意見。
? ? ? （3）面積測量與價格測算。雙方協(xié)商委托具有土地測繪資質(zhì)的機構(gòu)對擬收購?fù)恋剡M行勘測定界，并委托具有土地和房屋評估資質(zhì)的評估機構(gòu)進行房地產(chǎn)價格（或通過雙方約定方式確定補償價格）。
? ? ? （3）編制計劃與方案。土地儲備機構(gòu)制定土地儲備計劃，編制具體項目實施方案，經(jīng)同級人民政府批準后，作為辦理相關(guān)審批手續(xù)的依據(jù)。
? ? ??（4）簽訂合同與支付補償。收購實施方案批準后，由土地儲備機構(gòu)與企業(yè)簽訂《國有土地使用權(quán)收購合同》。土地儲備機構(gòu)根據(jù)合同約定的金額、期限和方式，向企業(yè)支付土地收購補償費用。
? ? ? （5）權(quán)屬變更與交付土地。完成收購程序后的土地，由土地登記機關(guān)辦理注銷土地登記手續(xù)（企業(yè)原持有的土地證即失效）后納入土地儲備。
? ? ??3、行使優(yōu)先購買權(quán)的有償收購流程
? ? ? （1）轉(zhuǎn)讓與申報。企業(yè)向其他企業(yè)或個人轉(zhuǎn)讓以出讓方式獲得的土地使用權(quán)（補辦出讓手續(xù)或獲得轉(zhuǎn)讓批準的劃撥土地使用權(quán)），并向交易登記機關(guān)申報土地轉(zhuǎn)讓價格。
? ? ??（2）行使優(yōu)先購買權(quán)。當(dāng)轉(zhuǎn)讓價格比標定地價低20%以上或明顯低于市場價的，土地收儲機構(gòu)介入并優(yōu)先收購。
? ? ? （3）權(quán)屬變更與交付土地。政府行使優(yōu)先購買權(quán)取得的土地，由土地登記機關(guān)辦理注銷土地登記手續(xù)（企業(yè)原持有的土地證即失效）后納入土地儲備。
? ? ? （二）企業(yè)主動申請有償收購流程
? ? ??（1）申請收購。企業(yè)應(yīng)持有關(guān)資料向土地儲備機構(gòu)申請進行收購。
? ? ? （2）權(quán)屬核查。土地儲備機構(gòu)對企業(yè)提供的土地和地上物權(quán)屬、土地面積、地上物面積、四至范圍、土地用途等情況進行實地調(diào)查和審核。
? ? ??（3）征詢意見。土地儲備機構(gòu)根據(jù)企業(yè)提出的申請和實際調(diào)查的情況，向規(guī)劃部門征求意見；進行住宅綜合開發(fā)的，還應(yīng)向綜合開發(fā)管理部門征求開發(fā)意見。
? ? ? （4）費用測算。土地儲備機構(gòu)根據(jù)調(diào)查和征詢意見結(jié)果，會同有關(guān)部門進行土地收購補償費用的測算評估（可委托具有土地和房屋評估資質(zhì)的評估機構(gòu)評估，或通過雙方約定方式確定補償費用）。
? ? ??（5）方案報批。土地儲備機構(gòu)根據(jù)土地權(quán)屬調(diào)查、收購費用測算的結(jié)果，提出收購的具體實施方案，報同級人民政府批準后實施。
? ? ? （6）簽訂合同與支付補償。收購實施方案批準后，由土地儲備機構(gòu)與企業(yè)簽訂《國有土地使用權(quán)收購合同》。土地儲備機構(gòu)根據(jù)合同約定的金額、期限和方式，向企業(yè)支付土地收購補償費用。
? ? ? （7）權(quán)屬變更與交付土地。完成收購程序后的土地，由土地登記機關(guān)辦理注銷土地登記手續(xù)（企業(yè)原持有的土地證即失效）后納入土地儲備。
? ? ??目前，一些城市推行的“退二進三”在操作流程上，類似于根據(jù)土地儲備計劃的有償收購，或是企業(yè)主動申請的有償收購；“三舊”改造涉及面較廣，除上述政府行使優(yōu)先購買權(quán)的有償收購以外，其他有償收購操作均被涵蓋。
? ? ??（一）要明確有償收購補償?shù)膬?nèi)涵
? ? ? 1、當(dāng)因公共利益需要進行有償收購時，除涉及國有土地上房屋征收的項目另章詳述外，僅存在在建工程因公共利益需要而無法繼續(xù)施工、使用這種情況下的有償收購。此時，有償收購補償包括：原用途土地使用權(quán)價格（有償取得或劃撥，評估確定）、在建工程市場價（評估確定）、其他相關(guān)費用損失（評估或協(xié)商確定）。
? ? ??2、當(dāng)根據(jù)土地儲備計劃進行有償收購時，有償收購補償包括：土地收購補償、地上建（構(gòu)）筑物補償，以及企業(yè)拆遷安置補償?shù)?。其中，土地及地上建（?gòu)）筑物補償應(yīng)當(dāng)按市場評估價給予補償；企業(yè)拆遷安置補償?shù)纫话惆聪嚓P(guān)法律、法規(guī)單獨考慮。當(dāng)前，各地土地收購補償（有償取得或劃撥）確定方法主要有：
? ? ? （1）依據(jù)原用途市場評估結(jié)果，或基準地價結(jié)合土地市場行情，雙方協(xié)商確定；
? ? ? （2）收購工業(yè)和非經(jīng)營性用地規(guī)劃為商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等經(jīng)營性用地的，依據(jù)原用途市場評估價和規(guī)劃用途市場評估價的算術(shù)平均值（或其他比例配置），雙方協(xié)商確定；
? ? ??（3）土地出讓（招標、拍賣、掛牌）收入分成。
? ? ? 企業(yè)可根據(jù)各地實際情況與土地儲備機構(gòu)協(xié)商確定土地收購補償確定方式。但無論采取何種方式，確定的土地收購補償費（單指有償取得）中應(yīng)當(dāng)包括對企業(yè)已支付的土地出讓金的補償，但應(yīng)扣除企業(yè)已實際使用土地期間應(yīng)付出的出讓金部分。
? ? ??3、當(dāng)政府行使優(yōu)先購買權(quán)時，有償收購補償僅為轉(zhuǎn)受雙方申報轉(zhuǎn)讓時點的價格補償。
? ? ? 4、當(dāng)企業(yè)主動申請進行有償收購時，有償收購補償?shù)膬?nèi)涵與確定方式與根據(jù)土地儲備計劃進行有償收購時相同。
? ? ??（二）要依法依規(guī)維護企業(yè)權(quán)益
? ? ? 目前在有償收購過程中，各地對土地收購補償、地上建（構(gòu)）筑物補償，基本上有較為明確的確定方式，但從維護企業(yè)權(quán)益的角度還應(yīng)當(dāng)主張企業(yè)拆遷安置補償。從產(chǎn)權(quán)經(jīng)濟關(guān)系上看，土地有償收購價格與拆遷安置補償是不相干的兩件事情，僅僅是有償收購為二者提供了一個時間上的一致性。二者不相干，并不意味企業(yè)不該主張拆遷安置補償，因為企業(yè)拆遷引發(fā)的安置等社會問題，是需要由政府出面解決的。
? ? ? 2006年12月17日，國務(wù)院辦公廳《關(guān)于規(guī)范國有土地使用權(quán)出讓收支管理的通知》（國辦發(fā)〔2006〕100號）中規(guī)定，“土地出讓收入使用范圍：（一）征地和拆遷補償支出。包括土地補償費、安置補助費、地上附著物和青苗補償費、拆遷補償費……（五）其他支出。包括土地出讓業(yè)務(wù)費、繳納新增建設(shè)用地土地有償使用費、計提國有土地收益基金、城鎮(zhèn)廉租住房保障支出、支付破產(chǎn)或改制國有企業(yè)職工安置費支出等”?！俺鲎尦鞘袊型恋厥褂脵?quán)過程中，要嚴格依照《城市房屋拆遷管理條例》（國務(wù)院令第305號）、有關(guān)法律法規(guī)和省、自治區(qū)、直轄市及計劃單列市有關(guān)規(guī)定支付相關(guān)補償費用，有效保障被拆遷居民、搬遷企業(yè)及其職工的合法權(quán)益”。2006年12月31日，財政部、國土資源部、中國人民銀行《國有土地使用權(quán)出讓收支管理辦法》（財綜〔2006〕68號）第三章 使用管理?第十八條 其他支出。包括土地出讓業(yè)務(wù)費、繳納新增建設(shè)用地有償使用費、國有土地收益基金支出、城鎮(zhèn)廉租住房保障支出以及支付破產(chǎn)或改制國有企業(yè)職工安置費用等。
? ? ??綜上，企業(yè)可據(jù)此，與土地儲備機構(gòu)協(xié)商，在其可支配的土地出讓收入或國有土地收益基金中，主張企業(yè)拆遷安置補償費用。
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